Réserve foncière communale : dépenses sans projet...

Les maires ont la possibilité d'acheter des biens fonciers (construits ou non) afin de développer un projet d'usage public, c'est à dire ayant une répercussion positive sur la qualité de vie des citoyens de la commune. Le budget de la commune finance l'acquisition par les moyens habituels à la disposition des municipalités. Compte tenu de la rareté des terrains, immeubles, bâtis commerciaux, dans les communes et avec de surcroît la pression des prix de l'immobilier, les maires achètent des biens jugés utiles aux aménagements futurs de la cité. Le Code de l'urbanisme est très étoffé en la matière, en l'occurrence ce que les maires peuvent ou ne peuvent pas envisager. Grâce à la jurisprudence des tribunaux administratifs, les règles sont assouplies et laissent aux édiles une marge de manœuvre suffisamment élargie pour laisser des opérations de réserves foncières divaguer entre utilité relative et inutilité manifeste.

Quand un maire juge utile d'acheter un bien foncier, il peut faire jouer un droit de préemption motivé par un projet défini. Dans ce cadre, nulle personne physique ou morale ne peut interférer dans l'intention d'achat de la municipalité. Cette obligation de projet défini n'est plus impérative lorsque le maire souhaite réaliser une opération de réserve foncière au but différé, autant dire lorsque le maire n'a aucune idée de l'usage qu'il fera de l'acquisition qu'il entend signer. Il lui suffit de faire faire une estimation du bien par les Domaines et ensuite acter l'achat à +10% près au maximum. La démarche passe par un vote au conseil municipal dont la liste majoritaire des conseillers municipaux est favorable aux intentions du maire. L'opposition étant minoritaire, son opinion est purement consultative.

Les réserves foncières à aménagement différé sont source de déconvenues parfois.
Exemple :
2004, ouverture d'une enseigne de bricolage en centre ville d'une commune de la presqu'île de Crozon.
2010 (13 février), fermeture définitive du magasin.
2015 (septembre), achat de la surface commerciale par la mairie au titre de réserve foncière à aménagement différé à hauteur de 198 000€.
2017 (avril), propos du conseil municipal reporté dans le quotidien Le Télégramme du 03/04/2017.
Un membre de l'opposition :
« Que pensez-vous faire du bâtiment qui ressemble de plus en plus à une verrue et qui fait tache dans le paysage d'une commune touristique ? »
Réponse du maire :
« Le bâtiment ne s'améliore pas. Il constitue une réserve foncière pour la commune. L'aménagement n'est pas urgent, par contre, il y a urgence pour la toiture et la charpente. Le devis se monte à 200 000 € ».
Un adjoint de la majorité :
« Dans la réfection du toit, nous pourrions inclure la pose de panneaux solaires ».
Réponse du maire :
« Ce n'est qu'une piste, et en ce qui concerne la partie basse du bâtiment, côté mairie, elle est à détruire ».
Le délégué à l'urbanisme :
« Un coup de peinture sur le bâtiment sera fait ».
2022 (3 février), visite de la sous-préfète de Châteaulin en présence du maire afin d'annoncer que l'ancien magasin va être transformé en zone multi-services dans le cadre des réhabilitations des friches industrielles dont les projets sont subventionnés par l'Etat. L'appel à projets reste sans suite.
2023 (décembre), arrêté municipal : interdiction de stationner au pied du bâti suite aux dégradations de la tempête Ciàran.
2024 (juin), démolition du bâti conjointement à la démolition d'un ancien chantier naval. Travaux cumulés à hauteur de 41 000€ TTC. Projet d'un parking à 20 places dont deux réservées aux personnes à mobilité réduite.

Après 9 années de recherche d'une utilité à un bâtiment acquis sur les fonds publics et donc l'argent du contribuable, la municipalité privilégie une solution de facilité n'ayant une utilité que très relative de places de parking revenant à 15 000€ chacune. Prix moyen d'une place de parking en structure silo (parking aérien à étages) en agglomération en date de réalisation de l'aire de stationnement.

Une municipalité n'a pas obligation de se justifier ni de faire prospérer un investissement de réserve foncière...

Le cas cité n'est pas unique...
2023/2024. Deux maisons de ville non occupées depuis longtemps. Achat communal pour un montant de 80 000€ validé en conseil municipal. Démolition en vue de la réalisation d'un parking dit provisoire de 20 places... Quel est le projet après le provisoire ?

Code de l'urbanisme Articles L101-1 à L610-4. Livre II : Préemption et réserves foncières (Articles L210-1 à L240-3)... Modifié par LOI n°2022-217 du 21 février 2022 - art. 71 Extrait de l'article L210-1 : « ...Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone... »

Achat vente terrain communal : une autorité municipale incontestable

Terrain communal de 150m² vendu en 2022 à un particulier sur décision de la municipalité pour une valeur de 40 000€.

Une commune peut acheter ou vendre, voire recevoir des dons immobiliers ou devenir propriétaire d'emblée de biens sans maître (aucun acte de propriété connu). Une commune peut exercer une expropriation ou faire valoir son droit de préemption. Le cadre juridique est le Code civil et le Code général des collectivités territoriales (CGCT). Le regard de l'Etat est encadré par l’avis du service des domaines. Les domaines précisent la valeur raisonnable des transactions que le conseil municipal doit valider par un vote à l'unanimité lors d'un achat immobilier ou d'une vente de biens communaux.

Un conseil municipal est dirigé par une majorité dont le maire est le représentant principal. Puisque les oppositions n'ont qu'un rôle consultatif, un maire est libre de ses intentions immobilières. C'est donc au bon vouloir de l'édile qu'il y ait une consultation populaire qui s'apparente souvent à une séance pédagogique mettant en évidence le bien fondé du projet municipal.

Exemples de la presqu'île de Crozon :
Achat d'une ancienne poste désaffectée à 150 000€. Revente après plusieurs années à 65 000€ pour un commerce privé.
Achat d'une ancienne surface commerciale en centre ville pour réserve foncière dans une optique non définie. 198 000€. Le bâti s'étiole et l'on s'attarde à un réemploi (1).
Achat d'une ancienne ferme proche du bourg pour démolition partielle et construction d'une maison de santé. L'opération correspond à une attente locale.
Vente d'un terrain de sport communal en faveur d'un promoteur immobilier ayant pour projet une résidence seniors.
Vente d'un terrain communal en faveur du même promoteur immobilier pour l'élévation d'un immeuble dans un quartier touristique : 350 000€. Estimation des services des domaines 290 000€,(2).
Achat d'une parcelle privée réservée aux aménagements communaux de 2250m² pour 50 000€.
Achat pour l'euro symbolique de parcelles privées de 13, 15, 23 m² en vue de travaux.
Achat d'un terrain privé de 2955m² à 205 000€. Estimation des services des domaines 250 000€. Parcelle proposée à un prix moindre à un promoteur immobilier à vocation sociale (3).
Achat d'un terrain privé de 193m² à 0,50€ le m² pour installer des canalisations d'écoulements d'eau de pluie vers un ruisseau.
Vente d'un hôtel en économie mixte au secteur privé pour 4 millions d'euros.
Vente d'un terrain communal du littoral de 150 m² pour 40 000€ en faveur d'un particulier. D'anciennes toilettes publiques sises sur la parcelle sont vouées à la démolition par le propriétaire privé. L'argent de la vente est alloué à la construction de nouvelles toilettes communales dans les environs.

(1) Le maire de 2022 :
« Il est envisagé une partie démolition et une partie rénovation. Cette zone est une verrue pour la commune ». L'ancienne municipalité acheteuse parlait d'opportunité.
Une sous-préfète déclare :
« N’oubliez pas que cette opération doit se situer dans le cadre de l'élaboration du schéma directeur, dans le projet de Site patrimonial remarquable (SPR) et l'opération Grands sites, ce qui impose d'être dans le qualitatif dans la reconversion du bâti. Cela forme un tout... L'appel à projet est ouvert jusqu’au 11 mars. Des priorités sont identifiées : le logement et les activités économiques. L'État finance sur le fonds friche le surcoût d’une reconversion de bâtis existants appartenant à la commune. Il ne finance pas l'opération dans sa globalité. L'esprit du fonds friche est d’inciter les élus à se tourner vers la requalification de l'existant, plutôt que de recréer des zones d'activités commerciales ».

(2) Quelques reflets des débats du conseil municipal.
La majorité :
« Il s'agit d’une réelle opportunité pour étoffer la capacité d'accueil de la commune ».
Une opposition :
« Il s'agira encore, en majorité, de logements saisonniers qui seront acquis par ceux qui en ont les moyens. Les finances de la commune sont saines... ...A-t-on vraiment besoin de recevoir 350 000 € ? »
Seconde opposition :
« Une erreur de vendre cette réserve foncière communale... ...Notre front de mer est attaqué et exige des travaux colossaux, et nous vendrions notre base arrière ? ».

(3) Ce projet de logements à l'année se situe dans le temps du projet (2).
La majorité :
« La commune est déficitaire en l'espèce »
Une opposition :
« C'est les riches à Morgat et les pauvres à Crozon ? C'est une forme de ségrégation sociale qui mérite d'être relevée. »
La majorité :
« Les réponses ne vont pas dans votre sens mais c'est notre programme. »

Au travers de ces paroles à l'emporte pièce, sachant que le programme/autorité a un solide dos pour porter tous les fardeaux des décisions non concertées, on se rend compte que si la majorité avait été opposition et si l'opposition avait été majoritaire, des programmes immobiliers eurent un aspect différent ; les communes de la presqu'île de Crozon eurent un autre visage... Mieux ? Pire ? Nul ne le saura jamais. Ce qui est assuré cependant est que ce qui est construit aujourd'hui est la fondation de ce que vivront les presqu'îliens demain.

Par les transactions disparates aux répercussions toutes aussi disparates, les maires agissent sous l'effet des opportunités qui se présentent. La raison en ceci est celle du dernier mot de l'autorité en place. Certains élus privilégient « l'épargne » en conservant les biens communaux jusqu'à la dégradation parfois, d'autres vendent le patrimoine qui certes peut s'avérer dispendieux à l'entretien ou à la rénovation, pour soutenir le budget de la commune. Le prix de l'équilibre des comptes... Dans les deux cas, les oppositions s'opposent. Les possessions des communes jouent du balancier entre majorité et opposition jusqu'à la prochaine alternance qui renversera les rôles.

L'œuvre immobilière des communes est donc le reflet d'un point de vue ponctuel d'un individu ayant une conception personnelle de ce qu'est la gestion communale basée sur son rapport à l'argent.

Ainsi certains projets deviennent obsessionnels sans que quiconque ne puisse enrayer la concrétisation ou hiérarchiser l'utilité en fonction des besoins urgents. L'activité immobilière des communes manque de transparence et de moyens de contradiction.

La décentralisation de 1983 permet aux communes et groupements de disposer à souhait de la compétence de principe en matière de documents d'urbanisme, d'aménagement urbain, de permis de construire et d'autorisations et d'actes relatifs à l'occupation ou à l'utilisation du sol.

°°°

Tradition

La coiffe du pays Rouzig • La coiffe Penn-Maout

Pierres

Abreuvoirs & auges • Four à pain traditionnel breton • Ardoises gravées • Murs en pierres sèches • Lettres inversées

Construction & équipement

Bac de lavage en béton • Pompe à bras • Puits • Pompage électrique • Borne incendie • Voies Decauville • Arrondir les angles • Fenêtre à traverse • Garde-corps de fenêtre en ferronnerie • Soubassement en faux-appareils • Clôture en béton armé sur mur bahut des années 1920-1930 • Devantures • Mosaïques et devantures • Aubette • Panneau indicateur • Panneau à l'envers • Panneaux électoraux • Palplanche • Gués • Carrières • Tessons de bouteille sur les murs • Radar pédagogique • Panonceau notaire • Chemin creux • Toilettes publiques • Bilinguisme routier • Ecluses routières • Maisons préfabriquées • Couleurs de façade • Maison traditionnelle : Penty • Gestion du patrimoine foncier communal • WC